Sự kiện: Phân tích sâu KQKD Q3/2023
KBC đã công bố KQKD khiêm tốn và sát với dự báo với lợi nhuận HĐKD cốt lõi đạt 14 tỷ đồng trong Q3/2023, so với lỗ HĐKD cốt lõi 84 tỷ đồng trong Q3/2022. Chúng tôi cập nhật dự báo và quan điểm đối với KBC sau khi Công ty công bố KQKD. Nhìn chung, HSC vẫn nhận thấy triển vọng tích cực đối với KBC nhờ triển vọng lợi nhuận tích cực và tiến độ phê duyệt dự án được đẩy nhanh.
Tác động: Duy trì dự báo lợi nhuận, triển vọng tăng trưởng khả quan
HSC gần như giữ nguyên dự báo lợi nhuận đối với KBC trong giai đoạn 2023-2025. Lợi nhuận thuần giai đoạn 2023-2025 dự báo đạt lần lượt 2,5 nghìn tỷ đồng (tăng trưởng 61,2%); 2,1 nghìn tỷ đồng (giảm 15,4% so với cùng kỳ) và 2,9 nghìn tỷ đồng (tăng trưởng 33,0%). Lợi nhuận HĐKD cốt lõi năm 2023-2025 dự kiến cải thiện đáng kể so với lỗ thuần 635 tỷ đồng trong năm 2022.
Theo dự báo EPS mới của chúng tôi – thấp hơn lần lượt 4%, 28% và 24% so với bình quân dự báo chưa được điều chỉnh của thị trường cho giai đoạn 2023-2025 – lợi nhuận thuần sẽ tăng trưởng với tốc độ CAGR 22% trong 3 năm tới.
Quá trình phê duyệt dự án đang tiến triển nhanh; nâng khuyến nghị lên Mua vào
KBC đang thực hiện những bước cuối cũng để được phê duyệt pháp lý 2 dự án BĐS lớn nhất là KCN Tràng Duệ III và KDC Tràng Cát. Sự kiện này (cuối cùng sẽ giúp hoàn thành toàn bộ pháp lý các dự án này) rõ ràng sẽ giúp đẩy mạnh lợi nhuận và dòng tiền trong những năm tới. Sau khi giá cổ phiếu giảm gần đây, thị giá KBC đang chiết khấu 43,6% so với ước tính RNAV, thấp hơn so với bình quân 3 năm ở mức 32,3%. HSC tin rằng mức chiết khấu của thị giá so với RNAV sẽ thu hẹp hơn nữa nhờ triển vọng cải thiện. Chúng tôi nâng khuyến nghị đối với KBC lên Mua vào (từ
Tăng tỷ trọng) với tiềm năng tăng giá 41%.
Q3/2023: Lợi nhuận khiêm tốt như dự báo
Lợi nhuận thuần Q3/2023 của KBC đạt 14 tỷ đồng, so với 2 nghìn tỷ đồng trong Q3/2022 với doanh thu đạt 247 tỷ đồng, tăng 21,6% so với cùng kỳ. Công ty ghi nhận doanh thu và lợi nhuận không đáng kể trong Q3/2023 vì thời điểm hạch toán do HSC dự báo KBC sẽ chủ yếu bàn giao đất KCN cho thuê vào Q4/2023.
KBC hiện có 50ha đã ký biên bản ghi nhớ với các khách thuê tại KCN Nam Sơn Hạp Lĩnh, Tân Phú Trung và Quang Châu với tổng doanh thu ước tính đạt 1,7 nghìn tỷ đồng. Theo BLĐ, công việc xây dựng và/hoặc xin giấy phép đầu tư của khách thuê đang diễn ra và Công ty dự kiến sẽ bàn giao diện tích này vào Q4/2023 sau đó sẽ ghi nhận lợi nhuận.
Nếu loại trừ thu nhập không thường xuyên trong cả 2 kỳ, lợi nhuận HĐKD cốt lõi Q3/2023 hồi phục so với lỗ HĐKD cốt lõi 84 tỷ đồng trong Q3/2022 (KBC đã ghi nhận 2 nghìn tỷ đồng thu nhập không thường xuyên sau khi đánh giá lại khoản đầu tư vào một công ty con trong Q3/2022). HĐKD cốt lõi khả quan nhờ chi phí lãi vay giảm mạnh trong Q3/2023 nhờ KBC đã tất toán toàn bộ số trái phiếu trị giá 3,9 nghìn tỷ đồng trong 6 tháng đầu năm 2023. HSC đánh giá điều này là tích cực cho KBC vì nợ vay giảm xuống không chỉ giúp cải thiện KQKD mà cũng tạo dư địa lớn cho Công ty huy động vốn vay phát triển các dự án sắp tới.
KQKD thực hiện 9 tháng đầu năm 2023 sát với dự báo. Trong đó, doanh thu và lợi nhuận thuần bằng lần lượt 69% và 77% dự báo cả năm 2023 của chúng tôi; đồng thời hoàn thành lần lượt 53% và 52% kế hoạch của BLĐ.
Cập nhật danh mục dự án
HSC tóm tắt cập nhật danh mục dự án của KBC trong Bảng 2, những thông tin mới nhất về các dự án chính như sau:
Đối với mảng KCN, KBC đang làm việc với TP.Hải Phòng để hoàn thiện quy hoạch 1/2000 và điều chỉnh giấy phép đầu tư cho dự án KCN Tràng Duệ 3 trong Q4/2023 (hoặc Q1/2024 trong kịch bản thận trọng). KBC đã GPMB hơn 200ha đất cho dự án này và có thể đẩy nhanh quá trình xây dựng cơ sở hạ tầng để bàn giao đất cho khách thuê sau khi dự án nhận được giấy phép đầu tư.
Đối với KCN Nam Sơn Hạp Lĩnh, KBC đang chờ đợi tỉnh Bắc Ninh phê duyệt chỉ tiêu sử dụng (quỹ đất KCN của tỉnh) cho 40% còn lại của dự án (60% diện tích thương mại đã được bàn giao), dự kiến diễn ra vào năm 2024. Trong khi đó, đối với quỹ đất tại Long An, KBC đang làm việc với một số ngân hàng để tài trợ vốn đầu tư GPMB. HSC dự báo các dự án ở Long An sẽ đóng góp doanh thu và lợi nhuận từ năm 2026.
Ngoài ra, HĐQT KBC mới đây đã phê duyệt kế hoạch phát triển dự án KCN mới Sông Hậu 2 (380ha, Hậu Giang) với tổng vốn đầu tư 5,6 nghìn tỷ đồng. Công ty sẽ nộp đơn xin giấy phép đầu tư trong vài tháng tới và dự kiến sẽ bắt đầu bàn giao đất từ năm 2026. HSC đánh giá dự án này sẽ làm dồi dào thêm danh mục dự án của Công ty nhưng sẽ cần thêm thời gian để đem lại dòng tiền và lợi nhuận.
Đối với mảng BĐS nhà ở, KBC đang trong quá trình nâng vốn tại dự án KCN Tràng Cát (585ha, Hải Phòng) lên 12,7 nghìn tỷ đồng (từ mức 6,6 nghìn tỷ đồng hiện tại). Quá trình này dự kiến sẽ hoàn thành trước ngày 15/11/2023. Chúng tôi tin rằng quy hoạch 1/500 điều chỉnh của dự án này sắp được phê duyệt chính thức và dự đoán KBC có thể nộp tiền sử dụng đất bổ sung và bắt đầu triển khai dự án. HSC dự báo KBC sẽ bán sỉ 15 ha tại dự án này trong năm 2025.
Lợi nhuận dự báo tăng trưởng với tốc độ CAGR 22% trong 3 năm tới
HSC gần như giữ nguyên dự báo lợi nhuận đối với KBC trong giai đoạn 2023-2025. Chúng tôi hiện dự báo lợi nhuận thuần giai đoạn 2023-2025 đạt lần lượt 2,5 nghìn tỷ đồng (tăng trưởng 61,2%); 2,1 nghìn tỷ đồng (giảm 15,4% so với cùng kỳ) và 2,9 nghìn tỷ đồng (tăng trưởng 33,0%).
Lợi nhuận năm 2023 chủ yếu đến từ việc bàn giao 155ha diện tích KCN (so với 18,7ha trong năm 2022) tại các dự án Quang Châu Mở rộng (Bắc Giang), Nam Sơn Hạp Lĩnh (Bắc Ninh) và Tân Phú Trung (TP.HCM). Trong khi đó, chúng tôi kỳ vọng KCN Tràng Duệ 3 (Hải Phòng) sẽ đóng góp doanh thu kể từ năm 2024 (70ha).
Lưu ý, chúng tôi không đưa ra dự báo các khoản mục không thường xuyên trong giai đoạn 2023-2025 (so với 2,2 nghìn tỷ đồng lãi ghi nhận trong năm 2022 và 85 tỷ đồng trong năm 2023). Do đó, lợi nhuận HĐKD cốt lõi trong năm 2023-2024 sẽ cho thấy sự cải thiện đáng kể so với khoản lỗ thuần 635 tỷ đồng trong năm 2022. Cho năm 2025, chúng tôi kỳ vọng KBC sẽ bàn giao ít diện tích đất KCN hơn (90ha) so với năm 2023 (155ha) và 2024 (115ha). Tuy nhiên, đóng góp lợi nhuận lần đầu tư dự án Tràng Cát (15ha) sẽ bù đắp cho sự sụt giảm ở lĩnh vực cho thuê đất KCN.
Nhìn chung, HSC dự báo lợi nhuận thuần sẽ tăng trưởng với tốc độ CAGR 22% trong 3 năm tới. Bảng CĐKT và dòng tiền Sau khi thanh toán toàn bộ nợ trái phiếu trong 6 tháng đầu năm 2023, dư nợ thuần của KBC tại thời điểm cuối Q3/2023 là 2.529 tỷ đồng, giảm 53% so với cuối năm 2022, tương đương tỷ lệ nợ thuần/vốn CSH là 0,13 lần. Theo chúng tôi, đây là mức an toàn khi so với tỷ lệ bình quân của ngành ở mức 0,34 lần (tại thời điểm cuối Q3/2023).
Nhờ bảng CĐKT cải thiện và triển vọng kinh doanh tươi sáng hơn, KBC có thể vay nợ mới để tài trợ vốn đầu tư phát triển các dự án. Do KBC cần một lượng vốn lớn để tài trợ vốn đầu tư cho những dự án sắp tới (6-8 nghìn tỷ đồng), chúng tôi dự đoán Công ty sẽ không chi trả cổ tức tiền mặt 20% như trong kế hoạch được thông qua tại ĐHCĐ (tổ chức ngày 23/6/2023) năm 2023. HSC hiện dự báo KBC sẽ chi trả cổ tức tiền mặt 10%/năm cho năm 2024-2025.
Định giá và khuyến nghị
HSC gần như giữ nguyên ước tính RNAV/cp và giá mục tiêu lần lượt ở mức 50.400đ và 40,300đ sau khi chuyển thời điểm định giá sang cuối năm 2024 (từ giữa năm 2024) và nâng giả định lãi suất chiết khấu (do nâng giả định beta). Chúng tôi tiếp tục áp dụng tỷ lệ chiết khấu 20% (giữ nguyên) nhờ triển vọng lợi nhuận và dòng tiền cải thiện, so với tỷ lệ chiết khấu bình quân 3 năm là 32,3%.
Giá cổ phiếu KBC đã giảm 10% (và kém tích cực hơn 5% so với chỉ số VNIndex) trong 1 tháng qua chủ yếu do thị trường điều chỉnh mạnh và NĐT né tránh rủi ro. Thị giá KBC đang chiết khấu 43,6% so với ước tính RNAV, thấp hơn chiết khấu bình quân 3 năm qua ở mức 32,3%. Với thị trường BĐS đang dần hồi phục, hoạt động kinh doanh của KBC cũng cho thấy những tín hiệu tích cực với quá trình xin cấp phép dự án được đẩy nhanh và triển vọng lợi nhuận & dòng tiền khả quan.
Chúng tôi tin rằng mức chiết khấu so với RNAV của thị giá sẽ thu hẹp dần theo thời gian. HSC nâng khuyến nghị lên Mua vào (từ Tăng tỷ trọng) với tiềm năng tăng giá 41%.
Nguồn: Research HSC
Tuyên bố miễn trừ trách nhiệm
Báo cáo này, Bản quyền thuộc về CTCP Chứng khoán Thành phố Hồ Chí Minh (HSC), được HSC hoặc một trong các chi nhánh viết và phát hành để phân phối tại Việt Nam và nước ngoài; phục vụ cho các nhà đầu tư tổ chức chuyên nghiệp là khách hàng của HSC. X-TEAM trích đăng báo cáo chỉ nhằm mục đích cung cấp thông tin và nhà đầu tư chỉ nên sử dụng báo cáo phân tích này như một nguồn tham khảo. X-TEAM sẽ không chịu bất kỳ trách nhiệm nào trước nhà đầu tư cũng như đối tượng được nhắc đến trong báo cáo này về những tổn thất có thể xảy ra khi đầu tư hoặc những thông tin sai lệch về doanh nghiệp.
