[BĐS KCN] – Duy trì triển vọng tích cực, nhưng giá đang tiến về vùng giá trị hợp lý

• Trong danh sách khuyến nghị của HSC, các nhà phát triển BĐS KCN có quỹ đất cho thuê lớn ghi nhận KQKD tích cực trong Q1/2024 nhờ diện tích cho thuê đất chưa ghi nhận doanh thu tính đến cuối năm 2023 cao. Trong Q1/2024, IDC đã bàn giao 34 ha và VGC bàn giao 37 ha.
• Chúng tôi duy trì quan điểm tích cực về triển vọng ngành nhờ nhu cầu đất KCN tăng mạnh khi giới đầu tư chọn Việt Nam là điểm đến thay thế Trung Quốc. HSC ưa thích các nhà phát triển BĐS KCN có quỹ đất lớn và có kinh nghiệm làm việc với KH FDI.
• Các công ty trong danh sách khuyến nghị có yếu tố nền tảng khá vững chắc, và tất cả đều được khuyến nghị Tăng tỷ trọng. IDC và VGC là 2 lựa chọn hàng đầu của HSC, với tiềm năng tăng giá tại giá mục tiêu mới lần lượt là 16% và 13%, trong khi đó, chúng tôi cũng ưa thích cổ phiếu KBC (tiềm năng tăng giá 13%) cũng như PHR.

KQKD Q1/2024 phân hóa

Trong Q1/2024, các nhà phát triển BĐS KCN tiếp tục ghi nhận KQKD tích cực ở mảng kinh doanh cốt lõi (ngoại trừ KBC ghi nhận lỗ thuần do việc bàn giao đất bị trì hoãn). Đánh giá năm 2024, chúng tôi nhận thấy nhiều mặt tích cực hơn tiêu cực. Đáng chú ý, KQKD của IDC sẽ được hỗ trợ bởi doanh số chưa ghi nhận doanh thu từ việc bàn giao khoảng 140 ha đất KCN và 0,7 ha đất thương mại, trong khi đó PHR sẽ hưởng lợi từ những đóng góp đáng kể vào dự án KCN VSIP 3 (1.000 ha, Bình Dương) và NTU 3 (346 ha, Bình Dương). Trái ngược với những mặt tích cực trên, VGC dự kiến ghi nhận lợi nhuận trung bình vì KQKD kém tích cực của mảng VLXD bù trừ cho kết quả tích cực ở mảng BĐS KCN. Trong khi đó, lợi nhuận ngắn hạn của KBC dự báo sẽ chịu áp lực do liên quan đến các vấn đề pháp lý.

Triển vọng ngành tích cực; việc đưa nguồn cung mới vào khai thác dự kiến cần thời gian

HSC duy trì quan điểm tích cực về triển vọng chung của ngành nhờ hưởng lợi lớn từ dòng vốn FDI đang đổ mạnh vào Việt Nam. Tuy nhiên, chúng tôi cho rằng việc đưa nguồn cung mới vào khai thác sẽ cần một khoảng thời gian nhất định (thường 12-16 tháng) do quá trình phê duyệt phức tạp, đặc biệt đối với các dự án lớn. Do đó, các công ty có quỹ đất lớn có thể cho thuê ngay sẽ hưởng lợi trong ngắn hạn, cụ thể như VGC (1.000 ha), và IDC (556 ha).

Dự báo lợi nhuận

Nhìn chung, chúng tôi dự báo tổng lợi nhuận thuần năm 2024 của 4 nhà phát triển BĐS KCN trong danh sách khuyến nghị đạt 4 nghìn tỷ đồng, giảm 23,2%, nhưng dự kiến tăng trưởng lần lượt 48,5% và 16,6% trong năm 2025-2026, chủ yếu nhờ HĐKD của KBC phục hồi sau năm 2024 kém khả quan. Xét theo công ty, HSC giảm 6-16% dự báo lợi nhuận đối với VGC trong giai đoạn 2024-2026, chủ yếu do sự sụt giảm của mảng VLXD. Đối với KBC, dự báo lợi nhuận cũng được giảm 13-23% cho giai đoạn trên, chủ yếu do chậm ghi nhận doanh thu. Trong khi đó, chúng tôi tăng 5,8% dự báo lợi nhuận thuần cho năm 2024 đối với IDC nhờ đẩy mạnh bàn giao đất KCN (gần như giữ nguyên dự báo cho năm 2025-2026). Dự báo lợi nhuận cho PHR không thay đổi.

Định giá và khuyến nghị

IDC (Tăng tỷ trọng, giá mục tiêu 70.800đ) và VGC (Tăng tỷ trọng, giá mục tiêu 62.200đ) – đều được hạ khuyến nghị từ Mua vào do có định giá cao sau các đợt tăng giá cổ phiếu gần đây – là những lựa chọn hàng đầu của HSC. Tại giá mục tiêu mới, hai cổ phiếu có tiềm năng tăng giá lần lượt là 16% và 13%. Cả hai công ty đều có diện tích đất (có thể cho thuê ngay) lớn và được kỳ vọng sẽ tiếp tục hoạt động tốt với KQKD tích cực ở mảng BĐS KCN. Chúng tôi cũng hạ khuyến nghị đối với KBC xuống Tăng tỷ trọng (từ Mua vào), công ty có quỹ đất có tiềm năng lớn nhưng vẫn cần thời gian để hoàn tất các thủ tục pháp lý cần thiết trước khi đưa nguồn cung mới vào khai thác (do đó, chúng tôi đã giảm dự báo cho năm 2024). Sau cùng, chúng tôi thấy tiềm năng tăng giá của cổ phiếu PHR (Tăng tỷ trọng) thấp sau thời gian tăng mạnh gần đây.