[BẤT ĐỘNG SẢN] – Các bộ luật sửa đổi có hiệu lực từ ngày 1/8/2024

Luật Nhà ở: Những điểm chính

Đáng chú ý: Một thay đổi tích cực liên quan đến các yêu cầu về nhà ở xã hội

Luật Nhà ở sửa đổi đưa ra những thay đổi đáng kể đối với các quy định về phát triển nhà ở xã hội. Theo đó, trách nhiệm phân bổ quỹ đất để phát triển nhà ở xã hội trong một tỉnh chủ yếu thuộc về chính quyền địa phương.

Không giống như luật trước đây, phiên bản sửa đổi sẽ cung cấp cho các công ty phát triển BĐS nhà ở nhiều lựa chọn để thực hiện nghĩa vụ nhà ở xã hội của mình: (1) dành ra 20% tổng diện tích dự án để phát triển nhà ở xã hội (giống như luật trước đây), (2) phát triển các sản phẩm nhà ở xã hội ở các địa điểm khác nhau phù hợp với kế hoạch nhà ở của địa phương, hoặc (3) thực hiện nghĩa vụ bằng các phương pháp tài chính.

Việc loại bỏ các yêu cầu bắt buộc về nhà ở xã hội đối với Khu vực Đô thị (Loại 1, 2 và 3) mang lại cho các công ty phát triển BĐS sự linh hoạt đáng kể trong việc thực hiện trách nhiệm của mình mà không ảnh hưởng đến hiệu quả quy hoạch tổng thể. HSC tin rằng điều này có lợi cho tất cả các công ty phát triển BĐS trong danh sách khuyến nghị của mình.

Ngoài ra, chúng tôi quan sát thấy chính phủ đang tăng cường khuyến khích các công ty phát triển BĐS tập trung vào các dự án nhà ở xã hội, cùng với hướng dẫn chi tiết hơn trong quy trình phê duyệt đối với các dự án này. Đây là điều có lợi cho các công ty phát triển BĐS như Nam Long (trong danh sách khuyến nghị của HSC) vì đây là một trong số rất ít công ty phát triển BĐS tập trung vào phân khúc trên. Tuy nhiên, chúng tôi lưu ý rằng các thủ tục và quy trình pháp lý đối với các dự án nhà ở xã hội vẫn còn phức tạp và tốn thời gian, điều này có thể khiến các công ty phát triển BĐS không muốn tham gia vào các dự án này.

Luật Kinh doanh BĐS: Những điểm chính

Thay đổi đáng chú ý về tiền đặt cọc đối với giao dịch mua bán BĐS hình thành trong tương lai

Luật Kinh doanh BĐS sửa đổi đưa ra những thay đổi đối với các quy định về hoạt động kinh doanh BĐS hình thành trong tương lai. Luật sửa đổi đưa vào một số hạn chế đối với hoạt động đặt cọc giữa người mua nhà và chủ đầu tư. Ví dụ:

1. Chủ đầu tư không được nhận tiền đặt cọc quá 5% tổng giá trị BĐS hình thành trong tương lai.
2. Chủ đầu tư không được nhận tiền đặt cọc cho đến khi dự án nhận được một số phê duyệt nhất định.
3. Chủ đầu tư cần công khai một số thông tin liên quan đến dự án, bao gồm tình trạng pháp lý và tiến độ xây dựng.
4. Chủ đầu tư không được ủy quyền quy trình nhận tiền đặt cọc cho bên thứ ba.

Trong những năm trước, việc liên tục nhận những khoản tiền đặt cọc đáng kể đối với BĐS hình thành trong tương lai được coi là một trong những nguyên nhân chính làm gia tăng các hoạt động đầu cơ trên thị trường BĐS, dẫn đến giá BĐS tăng vọt ở một số khu vực trên cả nước. Một số chủ đầu tư dù chưa được cấp phép bán các căn hộ vẫn tung ra sản phẩm BĐS và nhận thanh toán lên đến 99% giá trị sản phẩm từ khách hàng. Nhiều giao dịch trong số này được cấu trúc theo dạng “hợp đồng đặt cọc” hoặc “hợp đồng hợp tác kinh doanh”; tuy nhiên, về bản chất, tất cả đều là mở bán trước. Những cách làm này gây ra rủi ro cao cho khách hàng, vì các công ty phát triển BĐS có khả năng cao gặp phải những trở ngại ở giai đoạn sau của dự án hoặc thiếu kinh phí để hoàn thành dự án đúng thời hạn.

Các quy định mới đề ra các biện pháp kiểm soát chặt chẽ hơn đối với những hoạt động này, nhằm hạn chế các hoạt động đầu cơ không lành mạnh trên thị trường BĐS và bảo vệ tốt hơn người mua nhà, những người thường có ít quyền thương lượng hơn so với các công ty phát triển BĐS.

Tác động đối với các công ty phát triển BĐS trong danh sách khuyến nghị của HSC

HSC tin rằng các quy định chặt chẽ hơn sẽ có tác động đáng kể đến các hoạt động đầu cơ mua bán không lành mạnh trên thị trường. Đó là nhờ các quy định này sẽ giúp ngăn các công ty phát triển BĐS sử dụng hợp đồng đặt cọc để thu các khoản thanh toán trước từ người mua nhà trong giai đoạn đầu mà không thực hiện nghĩa vụ của mình về đất đai và xây dựng.

HSC dự báo các luật này sẽ không gây ra tác động nào với Khang Điền vì Công ty không sử dụng hợp đồng đặt cọc khi mở bán sản phẩm. Công ty thường nhận được tất cả các phê duyệt cần thiết trước khi mở bán và có thể ký Hợp đồng Mua bán (cho phép thanh toán trước tối đa 30% giá trị BĐS) với khách hàng. Chúng tôi dự báo tác động không đáng kể đối với Nam Long và VHM do vị thế tài chính mạnh mẽ của hai doanh nghiệp này, giúp họ ít phụ thuộc vào tiền đặt cọc từ khách hàng. HSC cũng nhận thấy những tác động vừa phải đối với PDR vì công ty vẫn thực hiện bán sỉ đối với các dự án của mình.

Tuy nhiên, do hoạt động mở bán trước mạnh mẽ và việc sử dụng “hợp đồng đặt cọc” và các loại hợp đồng khác như “hợp đồng tư vấn” và “hợp đồng hợp tác kinh doanh” để tiến hành mở bán trước trong giai đoạn rất sớm của quá trình phát triển dự án BĐS, HSC dự báo doanh số bán nhà của DXG và NVL trong tương lai có thể chịu các tác động tiêu cực đáng kể.