- HSC khuyến nghị lần đầu Tăng tỷ trọng đối với PDR với giá mục tiêu theo phương pháp SoTP là 30.300đ (tiềm năng tăng giá 8,2%). Sau khi tái cơ cấu, danh mục dự án BĐS nhà ở vững chắc của PDR dự kiến sẽ giúp lợi nhuận thuần tăng trưởng với tốc độ CAGR là 42%.
- PDR đã hoàn thành quá trình tái cơ cấu nợ vay để giảm sự phụ thuộc vào trái phiếu doanh nghiệp (TPDN, vấn đề gây ra nhiều khó khăn trong giai đoạn thắt chặt tín dụng gần đây). PDR có vị thế tốt để hưởng lợi từ sự phục hồi của thị trường BĐS.
- Cổ phiếu PDR đang giao dịch với P/B trượt dự phóng 1 năm là 2,2 lần, thấp hơn bình quân 3 năm ở mức 3,7 lần. Thị giá PDR đang chiết khấu 26% so với RNAV dự phóng (thấp hơn chiết khấu bình quân của 5 công ty BĐS trong danh sách khuyến nghị ở mức 40%). Những thành tựu trong quá trình triển khai chiến lược tái cấu trúc sẽ giúp cổ phiếu PDR được định giá lại ở mức cao hơn.
Kế hoạch tái cơ cấu có thể giúp duy trì đà tăng trưởng
CTCP Phát triển BĐS Phát Đạt (PDR) nổi bật trong những doanh nghiệp phát triển BĐS với cách công ty vượt qua thời kỳ thắt chặt tín dụng. Bằng cách thanh lý tài sản và tái cơ cấu vốn & danh mục sản phẩm hợp lý, công ty đã chuyển mình trở nên vững mạnh hơn. Chiến lược đã giúp PDR sẵn sàng hưởng lợi từ sự phục hồi của thị trường BĐS.
Với danh mục dự án nhà ở và nghỉ dưỡng dồi dào bao gồm 9 dự án (tổng diện tích 160ha) với vị trí chiến lược tại các thành phố ven biển và đô thị mới ở miền Trung và miền Nam, Công ty đang có vị thế tốt để đẩy mạnh tăng trưởng trong tương lai.
Lợi nhuận dự báo tăng trưởng với tốc độ CAGR 3 năm (2023-2026) là 42%
HSC dự báo lợi nhuận của PDR trong năm 2024 sẽ giảm 39,5% so với cùng kỳ sau quá trình tái cơ cấu vốn (cụ thể là thanh toán nợ trái phiếu) trong bối cảnh thị trường BĐS đang trong giai đoạn đầu phục hồi. Tuy nhiên, điều này không đáng lo ngại vì triển vọng lợi nhuận dự kiến sẽ rất tích cực trong năm 2025-2026 nhờ doanh số bán nhà cao tại các dự án Bắc Hà Thanh, Bình Dương Tower và Cadia Quy Nhơn.
Nhìn chung, theo dự báo của HSC – thấp hơn dự báo thị trường cho năm nay và năm sau, nhưng cao hơn một chút cho năm 2026 – lợi nhuận thuần sẽ tăng trưởng với tốc độ CAGR 3 năm (2023-2026) là 42,1% (tương đương lợi nhuận HĐKD cốt lõi tăng trưởng với tốc độ CAGR 94%). KQKD năm 2023 của PDR bao gồm khoản lãi thuần không thường xuyên 415 tỷ đồng.
Định giá và khuyến nghị
Sau khi giá cổ phiếu PDR tăng 106% tính từ đầu năm 2023 (tăng 5% trong 3 tháng qua) và diễn biến tích cực hơn 83% so với chỉ số VN Index, PDR đang giao dịch với P/B trượt dự phóng 1 năm là 2,2 lần, thấp hơn bình quân 3 năm ở mức 3,7 lần – thị giá đang chiết khấu 26% so với RNAV dự phóng, (chiết khấu bình quân của 5 công ty BĐS trong danh sách khuyến nghị ở mức 40%). Tuy nhiên, chúng tôi nhận thấy cổ phiếu PDR có tiềm năng tăng giá nhờ những lợi ích từ chiến lược tái cấu trúc toàn diện.
HSC khuyến nghị lần đầu Tăng tỷ trọng đối với PDR với giá mục tiêu là 30.300đ (tiềm năng tăng giá là 8,2%). Chúng tôi đánh giá cao PDR vì những nỗ lực thực hiện chiến lược tái cơ cấu. Công ty đang có tiến triển trong việc (1) giải quyết các vấn đề tài chính và (2) tháo gỡ các nút thắt pháp lý cho các dự án; từ đó, HSC dự báo dòng tiền của Công ty sẽ cải thiện đáng kể và tăng trưởng trong 5 năm tới sẽ được đẩy nhanh.
Hoạt động tái cơ cấu đáng được quan tâm
HSC khuyến nghị lần đầu Tăng tỷ trọng đối với PDR (tiềm năng tăng giá 8,2%) với giá mục tiêu theo phương pháp SoTP là 30.300đ,chiết khấu 20% so với RNAV dự phóng, tương đương P/B trượt dự phóng 1 năm là 2,2 lần, thấp hơn nhiều so với bình quân 3 năm ở mức 3,7 lần. Chúng tôi cho rằng hoạt động tái cơ cấu kịp thời và hợp lý của PDR sẽ giúp Công ty tận dụng cơ hội từ sự phục hồi tích cực của thị trường BĐS. Do đó, lợi nhuận thuần của PDR dự kiến sẽ tăng trưởng rất mạnh (đặc biệt là trong năm 2026) với tốc độ tăng trưởng CAGR 3 năm đạt 42,1%. Thị giá PDR đang chiết khấu 26% so với RNAV dự phóng.
Tái cơ cấu để hoạt động hiệu quả hơn
PDR đang tập trung tái cơ cấu sản phẩm và tài chính bằng cách (1) chuyển hướng nguồn lực sang mảng kinh doanh cốt lõi là BĐS nhà ở và BĐS nghỉ dưỡng, và (2) chủ động nâng cao năng lực tài chính.
HSC cho rằng kế hoạch này là kịp thời và hợp lý trong năm 2024 khi toàn bộ thị trường BĐS sẽ phải thích nghi với những thay đổi mới về quy định pháp luật (bao gồm Luật Nhà ở sửa đổi, Luật Kinh doanh BĐS sửa đổi và Luật Đất đai sửa đổi). Chuyển biến tích cực đầu tiên của PDR là đưa dư nợ trái phiếu về 0 (tính đến cuối năm 2023); Công ty cũng đang có tiến triển trong các thủ tục pháp lý liên quan đến các dự án Bắc Hà Thanh và Bình Dương Tower, cả hai đều sẵn sàng mở bán trong năm 2024.
HSC cho rằng đã đến lúc đưa PDR vào danh sách khuyến nghị vì chúng tôi tin rằng chiến lược này sẽ giúp đẩy mạnh lợi nhuận, nâng cao tỷ suất lợi nhuận và cải thiện dòng tiền trong ngắn hạn, trong khi danh mục dự án BĐS nghỉ dưỡng vững chắc sẽ là động lực chính giúp Công ty phát triển mạnh mẽ trong dài hạn.
Tái cơ cấu danh mục đầu tư: Tập trung vào năng lực cốt lõi
PDR là một trong những doanh nghiệp BĐS nổi bật tập trung vào thị trường miền Nam; trước đây Công ty nổi tiếng với việc phát triển các dự án căn hộ cao cấp tại trung tâm TP.HCM dưới thương hiệu ‘EverRich’. Lợi thế cạnh tranh của công ty đến từ quỹ đất dồi dào khoảng 160ha, phân bố từ miền Trung đến miền Nam, nằm ở những vị trí đắc địa và chiến lược để phát triển các dự án BĐS nhà ở và nghỉ dưỡng.
Trong những năm gần đây, PDR tiếp tục mua thêm đất và mở rộng sang các mảng kinh doanh khác bao gồm BĐS KCN và năng lượng tái tạo. Tuy nhiên, cuối năm ngoái, Công ty đã quyết định thoái vốn khỏi một loạt các mảng kinh doanh phi cốt lõi để dồn toàn bộ nguồn lực cho mảng kinh doanh cốt lõi là phát triển BĐS nhà ở và nghỉ dưỡng.
Cụ thể, vào tháng 11/2023, PDR đã chuyển nhượng toàn bộ cổ phần tại công ty con là CTCP Đầu tư và Phát triển KCN Phát Đạt (PDI; chưa khuyến nghị; đây là công ty con chuyên phát triển các dự án BĐS KCN mà PDR sở hữu 99,8% cổ phần) cho công ty TNHH Phát Đạt Holdings (thuộc sở hữu hoàn toàn của ông Nguyễn Văn Đạt, Chủ tịch HĐQT PDR) với giá trị giao dịch 1.414 tỷ đồng (phần lớn được dùng để trả nợ), tạo ra khoản lợi nhuận 415 tỷ đồng.
Như vậy, mảng kinh doanh cốt lõi của PDR hiện nay là phát triển BĐS nhà ở và nghỉ dưỡng, và dự kiến sẽ đóng góp hơn 98% doanh thu của công ty.
Chuyển đổi từ bán buôn sang bán lẻ
Bắt đầu từ năm 2023, PDR thay thế mô hình bán buôn trước đây bằng các chiến lược phân phối trực tiếp. Các sản phẩm do Công ty phát triển sẽ được Phát Đạt Realtor (một công ty con của PDR chuyên bán lẻ BĐS) phân phối trực tiếp.
PDR đã đẩy mạnh phương thức bán buôn từ năm 2019, theo đó công ty bán các sản phẩm theo lô cho các sàn môi giới BĐS và nhận tiền ứng trước. Hầu hết các dự án của PDR được phân phối bởi CTCP Tập đoàn Danh Khôi (NRC; không đánh giá) bao gồm Khu đô thị du lịch sinh thái Nhơn Hội (tỉnh Bình Định) và Phức hợp TM & căn hộ cao cấp Astral City (tỉnh Bình Dương). Các đơn vị môi giới này sau đó phân phối lại cho người mua nhà.
Ngoài việc phân phối trực tiếp giúp PDR cung cấp các giải pháp tài chính để hỗ trợ khách hàng tốt hơn, chúng tôi cho rằng điểm mấu chốt quan trọng hơn là việc chuyển đổi này giúp PDR chủ động kiểm soát các khoản phải thu và giảm thiểu rủi ro nợ xấu trong trường hợp các sàn môi giới BĐS gặp khó khăn về tài chính. Điều này ngầm cho thấy PDR đang vượt qua áp lực dòng tiền trong khi thể hiện mức độ phối hợp cao hơn trong toàn hệ thống, điều mà chúng tôi tin tưởng sẽ mang lại sự triển khai liền mạch hơn cho các sản phẩm và chương trình khuyến mãi mới nhằm tăng tỷ lệ hấp thụ trong tương lai.
Tái cơ cấu các khoản vay: Tất toán nợ trái phiếu tại thời điểm cuối năm 2023
PDR đang tái cơ cấu nợ để cải thiện tỷ lệ vay nợ và giảm áp lực tài chính. HSC dự báo tỷ lệ vay nợ thuần của PDR lần lượt là 23% và 9% cho năm 2024-2025, thấp hơn so với mức 27% tại thời điểm cuối năm 2022.
Sau giai đoạn tích cực phát hành trái phiếu để mua và tài trợ cho các dự án BĐS quy mô lớn, tổng nợ trái phiếu của PDR tính đến cuối năm 2022 là 2,5 nghìn tỷ đồng. Sau đó, Công ty đã liên tục mua lại trái phiếu và đến cuối năm 2023 đã tất toán thành công toàn bộ nợ trái phiếu. Khoản vay ngân hàng còn lại là 3.105 tỷ đồng, trong đó 815 tỷ đồng sẽ đến hạn trong năm 2024.
HSC tin rằng PDR có khả năng quản lý các khoản đáo hạn nhờ thanh khoản được hỗ trợ tốt khi Công ty dự kiến thu 4,3 nghìn tỷ đồng tiền mặt trong năm 2024 từ việc mở bán các dự án Cadia Quy Nhơn, Bắc Hà Thanh và Bình Dương Tower.
Việc tập trung tất toán trái phiếu trước khi đáo hạn sẽ giúp giảm áp lực tài chính cũng như nâng cao xếp hạng tín dụng của PDR. Chúng tôi đánh giá đây là sáng kiến kịp thời và tích cực nhằm nâng cao hình ảnh của PDR với tư cách là một Công ty vay và phát triển BĐS uy tín. Tổng giá trị trái phiếu BĐS đáo hạn trong năm 2024 lên tới 131,7 nghìn tỷ đồng. Các công ty BĐS có tỷ lệ vay nợ cao và dòng tiền yếu có thể sẽ gặp khó khăn trong hoạt động huy động vốn. Đặc biệt, trong bối cảnh làn sóng vỡ nợ trái phiếu và chậm tất toán trái phiếu gần đây, nhiều công ty bị hạ xếp hạng tín dụng xuống mức tín dụng không an toàn và phải chịu chi phí vay cao hơn.
Trong năm 2024, PDR dự kiến triển khai 3 dự án: Bình Dương Tower trên đường Nguyễn Thị Minh Khai, tỉnh Bình Dương (45ha), Bắc Hà Thanh (43ha) và Cadia Quy Nhơn (0,5ha). Chúng tôi ước tính tổng giá trị phát triển các dự án này là 25,9 nghìn tỷ đồng (phát triển trong giai đoạn 2024-2026). Tổng vốn đầu tư cho 3 dự án này chiếm 23% tổng giá trị hàng tồn kho tính đến cuối năm 2023.
- Bình Dương Tower là một dự án mới của PDR với quy mô 45ha, dự kiến cung cấp 5.907 căn hộ thuộc phân khúc trung cấp, phân khúc có tính thanh khoản cao nhất trong thị trường BĐS đang trong giai đoạn đầu phục hồi. Dự án nằm trên đường Nguyễn Thị Minh Khai, phường Thuận Giao, tỉnh Bình Dương, gần các KCN đông đúc như VSIP, Đồng An và Việt Hương. Bình Dương Tower được chia thành 2 giai đoạn phát triển (Thuận An 1 và Thuận An 2), cả hai giai đoạn đều đã được phê duyệt chủ trương đầu tư và quy hoạch tổng thể 1/500 vào Q3/2023.
Bình Dương Tower được kỳ vọng là dự án trọng tâm của PDR trong giai đoạn 5 năm tới bắt đầu từ 2024 với tổng giá trị phát triển là 17,4 nghìn tỷ đồng và lợi nhuận dự kiến 5,9 nghìn tỷ đồng, đóng góp 22,2% trong RNAV ước tính của chúng tôi. Việc mở bán dự kiến được tiến hành vào năm 2024 với 1.477 căn hộ có tổng giá trị 4,1 nghìn tỷ đồng.
- Dự án Khu dân cư kết hợp chỉnh trang đô thị Bắc Hà Thanh (43ha) nằm cạnh sông Hà Thanh, huyện Tuy Phước, tỉnh Bình Định bao gồm khoảng 200 lô đất. Dự án nhận được quyết định giao đất, cho thuê đất (đợt 1) với diện tích 21,2ha với giấy phép xây dựng cấp tháng 12/2023, cho phép PDR xây dựng hạ tầng trên tổng diện tích 9,9ha. Dự án chính thức khởi công vào tháng 10 năm 2023.
Dự án phát triển đô thị quy mô lớn này, với tổng vốn đầu tư khoảng 2,3 nghìn tỷ đồng, được xem là dự án then chốt tại Bình Định, và được phát triển theo mô hình đô thị sinh thái với mật độ cây xanh lớn và tôn vinh bản sắc địa phương. Theo dự kiến, dự án sẽ mang lại tổng giá trị phát triển là 5,6 nghìn tỷ đồng, chiếm 4,9% tổng RNAV ước tính của chúng tôi. Hướng đến dòng sản phẩm đất nền, chúng tôi kỳ vọng dự án sẽ có tỷ suất lợi nhuận cao hơn 60% so với các dự án chung cư cao tầng khác trong danh mục đầu tư của PDR.
- Cadia Quy Nhơn (0,5ha) tọa lạc tại vị trí đắc địa số 1 Ngô Mây, nằm ngay ngã năm trung tâm thành phố Quy Nhơn, nhìn ra Quảng trường Trung tâm. Vị trí vàng này được kỳ vọng sẽ bảo đảm giá trị đầu tư lâu dài cho dự án, thu hút sự quan tâm của nhà đầu tư, đồng thời nâng cao tỷ lệ hấp thụ nhờ những lợi thế về du lịch và nguồn cung đang thiếu hụt một dự án như thế này, đặc biệt trong bối cảnh quỹ đất trung tâm thành phố ngày càng eo hẹp.
Dự án hướng đến phân khúc cao cấp với 864 căn condotel và 362 phòng khách sạn. Việc dự án được vận hành bởi ‘Courtyard By Marriott’ và Centara (thương hiệu chuyên về vận hành quản lý khách sạn hàng đầu trong ngành) sẽ mang lại lợi thế cạnh tranh cho dự án, bởi các nhà đầu tư BĐS nghỉ dưỡng thường ưu tiên các dự án được quản lý bởi các thương hiệu uy tín. Dịch vụ và tiện ích cao cấp cùng dịch vụ quản lý tài sản chuyên nghiệp từ đơn vị vận hành sẽ mang lại sự an tâm cho các chủ sở hữu, những người thường sử dụng các căn hộ này như một ngôi nhà nghỉ dưỡng thứ hai hoặc một nơi lưu trú bán thời gian.
Dự án Cadia Quy Nhơn được mở bán lần đầu vào năm 2022. PDR dự kiến mở bán lại dự án này trong năm 2024 với tổng giá trị phát triển ước tính 3,3 nghìn tỷ đồng và lợi nhuận dự kiến 1,1 nghìn tỷ đồng, đóng góp 2,8% vào RNAV ước tính năm 2024 của PDR theo mô hình của chúng tôi.
Dự báo lợi nhuận: Tăng trưởng trong năm 2024-2025 và tăng tốc đáng kể trong năm 2026
HSC dự báo lợi nhuận thuần của PDR sẽ giảm 39,5% so với cùng kỳ xuống 414 tỷ đồng trong năm 2024. Trong khi đó, lợi nhuận cốt lõi (không bao gồm khoản lãi thuần 415 tỷ đồng từ việc bán công ty con được ghi nhận trong năm 2023) dự kiến tăng trưởng 53,9%. Doanh số bán nhà trong năm 2023 kém tích cực do thị trường khó khăn và việc công ty tập trung vào quá trình tái cơ cấu dẫn đến lợi nhuận năm 2024 dự kiến sụt giảm trong ngắn hạn. Lợi nhuận sẽ đến từ việc ghi nhận lợi nhuận tại dự án Cadia Quy Nhơn và các lô đất thuộc dự án Bắc Hà Thanh (tỉnh Bình Định).
Chúng tôi dự báo lợi nhuận thuần của PDR sẽ tăng trưởng mạnh lần lượt 88,3% và 151,9% so với cùng kỳ, đạt 779 tỷ đồng trong năm 2025 và 1.964 tỷ đồng trong năm 2026. Động lực chính cho sự tăng trưởng này dự kiến đến từ việc đẩy nhanh bàn giao các dự án nhà ở, bao gồm Bắc Hà Thanh, Bình Dương Tower, cùng các dự án condotel như Cadia Quy Nhơn, Poulo Condo và Serenity Phước Hải.
Nhìn chung, theo dự báo của HSC, trong giai đoạn 2023-2026, lợi nhuận tăng trưởng với tốc độ CAGR 42,1% và lợi nhuận HĐKD cốt lõi tăng trưởng với tốc độ CAGR 94%. Chúng tôi không dự báo bất kỳ khoản mục không thường xuyên nào trong các kỳ dự báo
Khuyến nghị lần đầu Tăng tỷ trọng với giá mục tiêu 30.300đ
Kết luận và phương pháp định giá
HSC sử dụng phương pháp SoTP để định giá PDR, với RNAV dự phóng trên mỗi cổ phiếu là 37.800đ. Để đưa ra giá mục tiêu là 30.300đ, tương đương tiềm năng tăng giá 8,2% và P/B trượt dự phóng 1 năm là 2,2 lần, chúng tôi áp dụng mức chiết khấu 20% so với RNAV dự phóng đã tính toán – thấp hơn mức chiết khấu bình quân 38% của 5 công ty BĐS khác trong danh sách khuyến nghị của HSC (VHM, KDH, DXG, NVL và NLG) (nếu không tính đến NVL thì mức chiết khấu sẽ là 26%) – để phản ánh rủi ro liên quan đến bất kỳ sự chậm trễ nào trong việc phê duyệt pháp lý tại các dự án và tâm lý thị trường yếu kéo dài. HSC khuyến nghị lần đầu Tăng tỷ trọng đối với PDR.
Với chiến lược tái cơ cấu đang đi đúng hướng, chúng tôi tin rằng PDR sẽ duy trì bảng CĐKT lành mạnh với tỷ lệ vay nợ thuần chỉ 0,2 lần và dòng tiền hoạt động dương. Bên cạnh đó, sự phục hồi của thị trường BĐS từ năm 2024 sẽ hỗ trợ việc triển khai các dự án nhà ở của PDR, bao gồm Bắc Hà Thanh, Bình Dương Tower và Cadia Quy Nhơn.
Trong dài hạn, chuỗi dự án ven biển của PDR dành cho phát triển BĐS nghỉ dưỡng sẽ là động lực chính thúc đẩy HĐKD công ty.
Bối cảnh định giá
Cổ phiếu PDR giảm mạnh 71% vào cuối năm 2022 do khoản nợ lớn và việc sử dụng cổ phiếu PDR làm tài sản thế chấp trước những tin tức tiêu cực vào tháng 11/2022 (về hạn chế tài chính cho thị trường BĐS). Tuy nhiên, giá cổ phiếu PDR đã tăng 106% kể từ đầu năm 2023 (tăng 5% trong 3 tháng qua), đạt 28.000đ tại thời điểm ngày 23/2/2024, diễn biến tích cực hơn VN Index 83% và Chỉ số giá CP BĐS nhà ở HSC 111%.
Lưu ý là Chỉ số giá CP BĐS nhà ở HSC – tính theo tỷ trọng vốn hóa thị trường – bao gồm 10 công ty BĐS nhà ở Việt Nam, trong đó có PDR, 5 công ty BĐS trong danh sách khuyến nghị (VHM, NVL, KDH, NLG và DXG) và 4 công ty khác mà chúng tôi không khuyến nghị (VPI, DIG, CEO và HDC).
Chúng tôi cho rằng diễn biến tích cực của giá cổ phiếu PDR gần đây là do: (1) nỗ lực của Chính phủ nhằm phục hồi thị trường BĐS trong năm 2023; (2) sự phục hồi dần dần của thị trường BĐS trên toàn quốc cùng với tâm lý thị trường được cải thiện; và (3) riêng đối với PDR, những thành tựu trong việc giảm tỷ lệ vay nợ cũng như trong việc hoàn thành thủ tục pháp lý cho các dự án Bình Dương Tower và Bắc Hà Thanh.
Sau khi giá cổ phiếu tăng mạnh, PDR đang giao dịch với P/B trượt dự phóng 1 năm là 2,2 lần, thấp hơn bình quân 3 năm ở mức 3,7 lần. Bên cạnh đó, cổ phiếu cũng đang được giao dịch với mức chiết khấu 25,9% so với RNAV dự phóng (chiết khấu bình quân của 5 công ty BĐS trong danh sách HSC khuyến nghị ở mức 39,9%) (Bảng 17). Đáng chú ý, cổ phiếu PDR có mức định giá hợp lý hơn đáng kể so với các công ty cùng ngành khi được điều chỉnh theo yếu tố tăng trưởng.
Các rủi ro đầu tư
Các rủi ro chính chủ yếu liên quan đến ước tính lợi nhuận; chúng tôi lưu ý những điểm sau:
Tiềm năng tăng giá
Thị trường condotel phục hồi nhanh hơn: Nghị định 10/2023/NĐ-CP bổ sung quy định về cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu (GCN QSH) cho công trình xây dựng có sử dụng vào mục đích lưu trú du lịch đã đặt nền móng pháp lý đầu tiên cho loại hình BĐS nghỉ dưỡng. Bất kỳ quy định mới nào khác cũng có thể cải thiện tâm lý thị trường, dẫn đến khối lượng giao dịch cao hơn đối với dòng sản phẩm này. Bên cạnh đó, sự phục hồi nhanh hơn của ngành du lịch dự kiến sẽ dẫn đến nhu cầu về lưu trú tăng lên Do vậy, 6 dự án condotel quy mô lớn trong danh mục dự án của PDR tọa lạc tại Vũng Tàu, Đà Nẵng, Quy Nhơn sẽ được hưởng lợi và là một yếu tố làm tăng giá cổ phiếu so với dự báo của chúng tôi.
Mở rộng quỹ đất dưới dạng khoản thanh toán cho các dự án xây dựng – chuyển giao (BT): Các khu đất ở những khu vực trọng điểm bao gồm Cù Lao Bà Sang (Quận 9, TP Thủ Đức), 257 Trần Hưng Đạo, 3-3bis Phan Văn Đạt (Quận 1, TP.HCM), Khu đất tại 72/2B đường Võ Văn Ngân (TP Thủ Đức) sẽ được bàn giao cho PDR để thanh toán cho hai dự án BT lớn mà PDR đã triển khai gồm: Xây dựng hạ tầng kỹ thuật nội bộ khu 1 (Khu Cổ đại) (tổng chi phí phát triển 936 tỷ đồng) và Trung tâm TDTT Phan Đình Phùng (tổng chi phí phát triển 1.954 tỷ đồng).
Các khu đất ở những vị trí đắc địa này sẽ là lợi thế cạnh tranh của PDR do tình trạng thiếu hụt nguồn cung hiện tại ở trung tâm TP.HCM và môi trường pháp lý nghiêm ngặt đối với việc phê duyệt dự án. Chúng tôi chưa tính đến việc PDR có được quỹ đất mới vào định giá của mình do thiếu thông tin, nhưng đây có thể là một yếu tố tiềm năng đẩy giá trị của cổ phiếu PDR lên cao hơn nếu được khai thác đúng cách.
Rủi ro giảm giá
Tỷ lệ hấp thụ yếu hơn dự kiến sau khi mở bán dự án: Các rủi ro giảm giá là xuất phát từ tỷ lệ hấp thụ sản phẩm thấp hơn dự kiến đối với các dự án sắp mở bán của PDR do lòng tin của thị trường vẫn còn yếu sau những tác động tiêu cực từ khủng hoảng TPDN dai dẳng và tình hình kinh tế suy thoái. Nếu tâm lý thị trường yếu hơn dự kiến của HSC, tỷ lệ hấp thụ của các dự án Bắc Hà Thanh, Bình Dương Tower và Cadia Quy Nhơn sẽ thấp hơn dự báo của chúng tôi, dẫn đến doanh số bán nhà thấp hơn và có khả năng ảnh hưởng đến định giá và dự báo lợi nhuận trong giai đoạn 2024-2026.
Rủi ro pháp lý: Việc hoạt động trong môi trường pháp lý phức tạp vẫn là một thách thức kinh doanh then chốt đối với các công ty phát triển BĐS. Bất kỳ khó khăn pháp lý nào trong quá trình phê duyệt dự án đều có thể kéo dài đáng kể thời gian triển khai dự án của các công ty BĐS, từ đó ảnh hưởng đến KQKD mảng cốt lõi của PDR. Chúng tôi lưu ý rằng quá trình xin cấp phép cho một dự án tại Việt Nam khá phức tạp, phụ thuộc vào nhiều bộ luật khác nhau mà đôi khi các điều khoản của các luật này còn chồng chéo lên nhau, dẫn đến tình trạng chậm trễ. Tuy nhiên, khi so với các công ty phát triển BĐS nhà ở, các công ty phát triển BĐS KCN đang nhận được nhiều hỗ trợ hơn từ Chính phủ trong việc tháo gỡ các nút thắt pháp lý.
Nguồn: Research HSC Tuyên bố miễn trừ trách nhiệm
Báo cáo này, Bản quyền thuộc về CTCP Chứng khoán Thành phố Hồ Chí Minh (HSC), được HSC hoặc một trong các chi nhánh viết và phát hành để phân phối tại Việt Nam và nước ngoài; phục vụ cho các nhà đầu tư tổ chức chuyên nghiệp là khách hàng của HSC. X-TEAM trích đăng báo cáo chỉ nhằm mục đích cung cấp thông tin và nhà đầu tư chỉ nên sử dụng báo cáo phân tích này như một nguồn tham khảo. X-TEAM sẽ không chịu bất kỳ trách nhiệm nào trước nhà đầu tư cũng như đối tượng được nhắc đến trong báo cáo này về những tổn thất có thể xảy ra khi đầu tư hoặc những thông tin sai lệch về doanh nghiệp.
